El precio medio de la vivienda terminada en Cantabria se encareció un 2,1% en el primer trimestre de 2016, según el índice Tinsa IMIE Mercados Locales, por encima de la media nacional, que creció un 1,4%.
El i?ndice Tinsa IMIE Mercados Locales refleja queel precio medio de la vivienda terminada en Espan?a se incremento? un 1,4% en el primer trimestre de 2016respecto al mismo periodo del an?o anterior. El i?ndice trimestral acumula asi? dos trimestres consecutivos de tasa interanual positiva.
Catalun?a y Madridse desmarcan como las dos regiones ‘locomotora’ de la recuperacio?n de los precios del mercado residencial, con incrementos interanuales del 8,2% y el 7%, respectivamente.
Por primera vez desde el inicio de la crisis,el nu?mero de Comunidades Auto?nomas que registran un crecimiento interanual de precios en el trimestre supera al que experimentaron descensos. Tras las ya mencionadas Catalun?a y Madrid, las regiones con mayor revalorizacio?n del precio medio son Islas Baleares (+3,8%), Castilla La-Mancha (+3,5%), e Islas Canarias (+2,4%). Asturias (+2,2%), La Rioja (+2,2%) y Pai?s Vasco (+0,4%) se incorporan al grupo de Comunidades Auto?nomas con evolucio?n positiva.
En el extremo contrario,tan solo Arago?n y Galicia muestran descensos interanuales superiores al 3%, del 3,5% y un 3,1% respectivamente.Si se analiza la evolucio?n acumulada desde el momento a?lgido del ciclo, ha registrado el mayor ajuste desde 2007 La Rioja, donde el valor medio ha descendido un 53,1%. Le siguen Arago?n, con un 51,3%, y Castilla-La Mancha, con un 51,2%. En el extremo contrario, las menores diferencias de precio acumuladas se encuentran en Islas Baleares (-28,9%), Extremadura (-31,8%) y Galicia (-34,6%).
La estadi?stica trimestral muestraincrementos de precio en tasa interanual en un total de 25 provincias, liderados por Barcelona (+8,9%), Albacete (+7,6%), Madrid (+7%), Lleida (+6,5%), Santa Cruz de Tenerife y Girona, ambas con un incremento del 5,9%. Otras 12 provincias muestran una evolucio?n en tasa interanual superior al 1,4% de la media espan?ola.
Las cai?das de precios ma?s acusadas a nivel provincial se encuentran en A?lava, Teruel y Jae?n, con un descenso interanual del 7,8%, 6,7% y 6,3%, respectivamente. La bajada tambie?n fue superior al 3% en las provincias de Co?rdoba, Pontevedra, Palencia, Burgos y Zaragoza.
El mayor ajuste acumulado desde 2007 se encuentra en las provincias de Toledo (-55,1%), Zaragoza (-54,3%) y Guadalajara (-54,1%). Por el contra- rio, las provincias que menos han visto reducidos sus precios son Teruel (-27,4%), Ca?ceres (-27,8%) e Islas Baleares (-28,9%).
Junto al marcado dinamismo ya comentado de Barcelona y Madrid, otras ciudades que experimentaron unaevolucio?n muy positiva en tasa interanualson Santander (+7,6%), A?vila (+6,8%), Ma?laga (+6,7%), Girona (+6,4%) y Valencia (+4,7%). Adema?s, otras nueve ciudades registraron crecimientos en su precio medio por encima del 1% respecto al primer trimestre de 2015.
En el lado de los descensos, todavi?a encontramos ajustes importantes, superiores al 6%, en Vitoria (-7,8%), Zamora (-6,8%), Murcia (-6,5%) y Ali- cante (-6,2%). Al menos otras 24 capitales muestran en el primer trimestre del an?o precios medios inferiores a los de hace un an?o.
En el ana?lisis de la evolucio?n desde ma?ximos, Zaragoza, con un 58,4%, supera a Guadalajara, con un 58,1%, como la capital donde los precios ma?s se han ajustado desde 2007. En A?vila, el precio medio de la vivienda era en el primer trimestre un 54,3% inferior al ma?ximo de ocho an?os antes. En el extremo contrario, Zamora, Ca?ceres y Pontevedra son las provincias donde menos diferencia existe entre los precios actuales y los de 2007: un 30,3%, un 32,4% y un 32,8%, respectivamente.
La ciudad de Zaragoza se mantiene como la u?nica de las cinco grandes ciudades espan?olas que redujo su precio medioen tasa interanual (-3%). Las ciudades de Madrid y Valencia han intensificado el ritmo de crecimiento interanual de precios. El precio medio en la capital de Espan?a ha pasado de crecer un 3,8% interanual en el cuarto trimestre de 2015 a hacerlo un 7,5% en el primero de 2016.
Todos los distritos que componen la ciudad de Madrid incrementaron su precio medio en tasa interanual, lo que ya se habi?a producido en Barcelona en el trimestre anterior. En la ciudad de Valencia, la revalorizacio?n del precio medio se ha acelerado del 0,6% registrado en el cuarto trimestre de 2015 a un 4,7% en los tres primeros meses de 2016.
Si se desciende el ana?lisis a nivel de distritos, Les Corts y Sants-Montju?ic, ambos en Barcelona, registran la mayor revalorizacio?n del precio medio, con un 13,5% y un 12,2% interanual, seguidos del distrito madrilen?o de Salamanca, donde el valor medio aumento? un 11,8%.El Campanar fue el distrito que ma?s incremento? sus precios(+9,3%) en Valencia, mientras que en Sevilla destaca Casco Antiguo (+9,1%), ambos muy por encima del incremento del 3,9% registrado en el distrito de La Almozara, el mejor registro en la ciudad de Zaragoza.
En el lado de la cai?das, el ajuste ma?s pronunciado de las cinco mayores capitales se registro? en eldistrito zaragozano de Delicias(-7,8%). En Valen- cia, la cai?da ma?s llamativa en el precio medio (- 5,1%) se ubica en los distritos de Rascanya y Poblados del Norte, mientras que en Sevilla la peor evolucio?n interanual corresponde a Macarena (-4,2%).
El plazo medio en Espan?a para vender una vivienda es de 10,5 meses. Las provincias donde ma?s tiempo se tarda en encontrar un comprador son Cantabria (19 meses), A?vila (17,1 meses) y A?lava (16,8 meses). En el extremo contrario destacan, adema?s de Ceuta, Melilla, y las provincias de Las Palmas y Madrid, ambas con un plazo que no supera los 7 meses.
El dinamismo en precios mostrado por Madrid y Barcelona se traslada tambie?n a los plazos de venta. En ambas ciudades se tardamenos de seis meses en vender una vivienda(5,6 y 5,9 meses respectivamente). La ciudad de Valencia destaca como la ciudad ‘menos li?quida’ del grupo de las cinco mayores capitales, ya que en promedio se tarda ma?s de un an?o en encontrar comprador: 13,2 meses.
El esfuerzo financiero necesario para compra una vivienda se ha reducido durante la crisispor efecto de la cai?da del precio de los pisos, por en- cima de la reduccio?n de los salarios y el abaratamiento de los costes financieros vinculados al euri?bor. Esto explica que, en 2015, un comprador necesitara destinar un 22% de sus ingresos familiares para pagar el primer an?o de cuota hipotecaria, frente al 33% que se requeri?a en 2007, momento a?lgido del ciclo inmobiliario.
Elana?lisis de esta variable en ocho provincias representativas(las que engloban las cinco mayores capitales y las tres de mayor relevancia turi?stica: Ma?laga, Baleares y Canarias) revela que tan solo Ma?laga supera con holgura la media nacional del 22% indicada anteriormente. En la provincia andaluza, un comprador necesita el 33% de los ingresos familiares brutos para pagar el primer an?o de cuota hipotecaria. En las provincias de Zaragoza y Valencia, donde el ajuste de precios desde ma?ximos supera el 50%, la tasa de esfuerzo en 2015 fue ma?s reducida que la media: un 19% y un 17%, respectivamente.
Barcelona es la ciudad entre las cinco mayores capitales espan?olas que requirio?mayor porcentaje de ingresos para afrontar el pago de la hipoteca el primer an?o: un 23,3% en 2015, frente al 22% de la media nacional, el 21,5% de la ciudad de Madrid y el 20,5% de Sevilla capital.
El distrito donde proporcionalmente es ma?s costoso adquirir una vivienda es el distrito de Sarria?-Sant Gervasi (Barcelona), donde se requiere el 39,9% de los ingresos familiares anuales para pagar la hipoteca, seguido del madrilen?o Moncloa-Aravaca, donde la tasa de esfuerzo es del 37,7%. Por el contrario, la vivienda ma?s accesible en relacio?n a los ingresos entre las cinco grandes capitales se encuentra en Zaragoza. En los Barrios rurales del oeste de Zaragoza se necesita un 9,2% de los ingresos familiares para pagar el primer an?o de hipoteca, y poco ma?s, un 9,5% para hacerlo en el distrito de Torrero-La Paz y en el de Las Fuentes.
Si se analiza el nivel de esfuerzo desde el punto de vista de los an?os de salario necesarios para comprar una vivienda media en Espan?a,se ha pasado de 8,1 an?os en el ‘boom’ a 6 an?os en la actualidad.
Las mayores tasas de esfuerzo para comprar una vivienda media en el grupo de ocho provincias analizadas se encuentran enMa?laga (8 an?os de salario) e Islas Baleares (14 an?os), una situacio?n explicada en buena parte por la presencia de un mercado residencial de alta gama, dirigido principalmente a compradores extranjeros, que eleva el precio medio en esas provincias.
En esta variable se observan los primeros cambios de tendencia. Frente al descenso continuado de la tasa de esfuerzo registrado en los u?ltimos siete an?os,las provincias de Barcelona e Islas Baleares han incrementado el nu?mero de an?os de necesarios para comprar una vivienda, que ha pasado de 6 an?os y 13,7 an?os, respectivamente, en 2014 a 6,2 an?os y 14 an?os en el u?ltimo trimestre de 2015.
Los datos procedentes de nuestras tasaciones, trasladables al conjunto del mercado residencial, indican queel 20% de las viviendas transaccionadas superan los 400.000 euros en Islas Baleares, cuando en ninguna de las otras siete provincias analizadas los inmuebles de este importe no alcanzan el 10% de las operaciones, estando la media nacional en el 5%. El valor de mercado de la vivienda ma?s vendida en Espan?a (un 30% de las transacciones) se situ?a entre los 50.000 y 100.000 euros.
El porcentaje del precio de la vivienda que esta? siendo financiado (LTV) se situ?a de media en el64,4% en Espan?a. Zaragoza es la provincia entre las ocho analizadas donde el pre?stamo hipotecario cubre una mayor parte del valor de la vivienda: un 75,8%. Por el contrario Baleares destaca con un LTV significativamente inferior al del resto, de tan solo un 32%, que refleja el efecto de un mercado de viviendas de lujo de precios elevados que se adquieren sin hipoteca o con escasa financiacio?n. En la provincia de Barcelona, el Loan to Value, del 62,6%, esta? pro?ximo a la media nacional, mientras que en la provincia de Madrid se eleva hasta un porcentaje del 72,7%, en ambos casos superior al del trimestre anterior.
Según los datos delMinisterio de Fomento,de las cinco grandes capitales de provincia analizadas, tan solo en Valencia ha descendido el número de viviendas visadas (calculadas a partir de los visados en colegios profesionales) en 2015 respecto a 2014, reduciéndose en más de la mitad. En las otras cuatro, Sevilla, Zaragoza, Madrid y Barcelona, no solo han aumentado, sino que las tres primeras han superado, algunas con creces, el 50% las del que el año anterior.
Respecto a las viviendas terminadas (medidas en funcio?n de los certificados de final de obra emitidos) tan solo Madrid ha registrado cifras positivas, habie?ndose finalizado en 2015 un 43% ma?s viviendas que en 2014, acerca?ndose a las 5.000 unidades. Barcelona se mantiene bastante estable (-5%), con una cifra significativamente inferior, 826 unidades finalizadas el an?o pasado.Este resultado aparentemente dispar entre el resultado de las viviendas iniciadas y terminadas es lo?gico dado eldecalaje de aproximadamente dos an?os que existe entre el inicio y la finalizacio?n de las viviendasy teniendo en cuenta que la recuperacio?n econo?mica es incipiente.
La reactivacio?n del sector, cuyos signos se aprecian en los precios y la cantidad de viviendas iniciadas tambie?n se muestra en el nu?mero de transacciones.Las cinco principales capitales del pai?s registran subidas en el nu?mero de compraventas de vivienda usada en 2015 respecto al an?o anterior.Esta?s se situ?an entre 26% en Zaragoza y el 6% de Barcelona. En vivienda nueva Zaragoza y Valencia son las u?nicas que registraron menos operaciones que el an?o anterior.
